Guide
Comment calculer la mensualité d'un crédit immobilier
La formule, ce qui fait varier le résultat (taux, durée, assurance) et comment vérifier que la mensualité est supportable. Mis à jour le 5 octobre 2026.
Calculer ma mensualité maintenant →La formule de la mensualité
Pour un prêt classique à mensualités constantes, la part « crédit » de la mensualité se calcule ainsi :
mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
- capital : le montant emprunté ;
- t : le taux nominal annuel divisé par 12 (3,2 % par an donne t = 0,267 % par mois) ;
- n : le nombre de mensualités (20 ans = 240 mois).
Exemple. Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à 3,2 %, la mensualité hors assurance est de 1 129,33 €. À ce montant s'ajoute l'assurance emprunteur.
Ajouter l'assurance emprunteur
L'assurance se calcule en général sur le capital emprunté : avec un taux de 0,34 %, elle représente 200 000 € × 0,34 % ÷ 12 = 56,67 € par mois. Selon les contrats, elle peut aussi être calculée sur le capital restant dû, ce qui la fait baisser avec le temps.
La mensualité totale de l'exemple est donc de 1 185,99 €, et le coût total du crédit de 284 638 € pour 200 000 € empruntés (dont 71 038 € d'intérêts et 13 600 € d'assurance).
L'effet de la durée
Pour 200 000 € à 3,2 % (assurance de 0,34 % incluse) :
| Durée | Mensualité totale | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 457,15 € | 262 287 € |
| 20 ans | 1 185,99 € | 284 638 € |
| 25 ans | 1 026,02 € | 307 807 € |
Allonger la durée allège la mensualité, mais augmente le coût total : c'est le compromis central du financement. Les banques plafonnent en général la durée à 25 ans (27 ans dans le neuf, avec différé d'amortissement), selon les règles du HCSF en vigueur à la date de rédaction.
L'effet du taux
Sur 20 ans, pour 200 000 € (assurance incluse) :
| Taux nominal | Mensualité totale | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 2,2 % | 1 087,49 € | 260 997 € |
| 3,2 % | 1 185,99 € | 284 638 € |
| 4,2 % | 1 289,81 € | 309 554 € |
Un point de taux en plus ou en moins représente, dans cet exemple, environ 104 € de mensualité en plus ou 99 € en moins. À titre de repère, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,18 % en juillet 2026 selon la Banque de France ; le vôtre dépend de votre profil et de la banque.
Est-ce supportable ? Le taux d'endettement de 35 %
Les banques appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % de vos revenus nets, assurance comprise (recommandation du HCSF, maintenue en septembre 2026 mais susceptible d'évoluer). Pour la mensualité de l'exemple (1 185,99 €), il faut donc un revenu net d'au moins 3 389 € par mois, avant de tenir compte de vos autres crédits.
Cette règle est un plafond bancaire, pas un objectif : à vous de vérifier que la mensualité reste confortable avec vos charges réelles.
Et si c'est pour un investissement locatif ?
La mensualité n'est qu'un morceau du calcul : il faut la comparer au loyer, aux charges et aux impôts. La calculatrice de rentabilité reprend ce même calcul de mensualité et en déduit la rentabilité nette et le cashflow mensuel.
Simulations indicatives à titre pédagogique, ne constituant pas une offre de prêt ni un conseil financier. Seule l'offre émise par un établissement de crédit fait foi.